건폐율·용적률 완전정리
땅을 사기 전에도, 설계를 시작하기 전에도 가장 먼저 확인하는 두 숫자입니다. 계산식 자체는 단순한데 실무에서 틀리는 지점은 늘 정해져 있습니다 — 분모(대지면적)와 제외 면적입니다.
1. 두 숫자가 정하는 것
건폐율은 땅을 얼마나 넓게 덮을 수 있는지, 용적률은 얼마나 많이 지을 수 있는지를 정합니다. 건폐율은 위에서 내려다본 그림자의 크기, 용적률은 층을 전부 더한 총량이라고 생각하면 헷갈리지 않습니다.
건폐율 = 건축면적 ÷ 대지면적 × 100 (%)
용적률 = 용적률 산정용 연면적 ÷ 대지면적 × 100 (%)
근거 규정은 건축법 제55조(건폐율)와 제56조(용적률)에 있습니다. 다만 이 조문은 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 기준을 따른다”고 넘기는 구조여서, 실제 수치는 국토계획법이 정한 범위 안에서 지방자치단체 조례로 정해집니다.
2. 용도지역별 법정 상한
아래는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령이 정하는 최대한도입니다. 조례로 정하는 실제 적용 값은 이보다 낮은 경우가 대부분입니다.
| 용도지역 | 건폐율 | 용적률 |
|---|---|---|
| 제1종 전용주거지역 | 50% 이하 | 50~100% |
| 제2종 전용주거지역 | 50% 이하 | 100~150% |
| 제1종 일반주거지역 | 60% 이하 | 100~200% |
| 제2종 일반주거지역 | 60% 이하 | 150~250% |
| 제3종 일반주거지역 | 50% 이하 | 200~300% |
| 준주거지역 | 70% 이하 | 200~500% |
| 중심상업지역 | 90% 이하 | 400~1,500% |
| 일반상업지역 | 80% 이하 | 300~1,300% |
| 근린상업지역 | 70% 이하 | 200~900% |
| 유통상업지역 | 80% 이하 | 200~1,100% |
| 전용공업지역 | 70% 이하 | 150~300% |
| 일반공업지역 | 70% 이하 | 200~350% |
| 준공업지역 | 70% 이하 | 200~400% |
| 보전녹지지역 | 20% 이하 | 50~80% |
| 생산녹지지역 | 20% 이하 | 50~100% |
| 자연녹지지역 | 20% 이하 | 50~100% |
3. 분모가 함정이다 — 대지면적
두 계산식의 분모는 모두 대지면적입니다. 그런데 등기부상 면적이 그대로 대지면적이 되지 않는 경우가 많습니다.
- 도시계획시설(도로 등)에 저촉된 부분 — 계획도로에 걸린 면적은 대지면적에서 빠집니다. 땅은 내 것이지만 계산에는 안 들어갑니다.
- 건축선 후퇴 — 도로 폭이 기준에 미달하면 건축선이 대지 안쪽으로 들어오고, 후퇴한 부분은 대지면적에서 제외됩니다.
- 도로로 사용 중인 사실상 도로 — 현황도로 처리에 따라 달라지므로 사전 확인이 필요합니다.
토지를 매입하기 전에 토지이용계획확인원부터 떼어 계획시설 저촉 여부를 확인해야 하는 이유가 이것입니다. 분모가 10% 줄면 지을 수 있는 총량도 그만큼 줄어듭니다.
4. 용적률에서 빠지는 면적
용적률을 산정할 때의 연면적은 “전체 연면적”이 아닙니다. 건축법 시행령 제119조에 따라 다음이 제외됩니다.
- 지하층 면적 — 가장 크게 작용하는 항목입니다.
- 해당 건축물의 부속용도인 지상 주차용 면적 — 필로티 주차장이 대표적입니다.
- 초고층·준초고층 건축물의 피난안전구역 면적
- 경사지붕 아래 설치하는 대피공간 면적
5. 건축면적 산정에서 자주 틀리는 것
건폐율의 분자인 건축면적은 원칙적으로 외벽(외벽이 없으면 외곽 기둥) 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적입니다. 여기서 갈리는 지점이 있습니다.
- 처마·차양·부연 등은 외벽 중심선에서 일정 거리를 후퇴한 선까지만 건축면적에 산입합니다. 즉 일정 폭까지는 빠집니다.
- 지표면에서 일정 높이 이하의 부분은 건축면적에서 제외되는 규정이 있어, 경사지 계획에서 유리하게 작용할 수 있습니다.
- 필로티는 조건을 갖추면 건축면적 산정에서 달리 취급됩니다.
세부 산입 기준은 건축법 시행령 제119조 제1항에 열거돼 있고 개정이 잦은 편이므로, 계획 확정 전에 현행 조문을 직접 확인하는 편이 안전합니다.
6. 완화·인센티브
조례 값이 상한은 아닙니다. 아래 같은 경우 용적률이 완화될 수 있습니다.
- 공개공지 설치 — 대지 일부를 일반이 이용할 수 있도록 내놓으면 용적률·높이 완화를 받을 수 있습니다.
- 건축물 인증 취득 — 녹색건축인증, 에너지효율등급 등 인증에 따른 완화 제도가 지자체별로 운영됩니다.
- 지구단위계획상 인센티브 — 계획이 요구하는 용도·시설을 도입하면 용적률을 더 받는 구조가 흔합니다.
완화는 대체로 무언가를 내주는 대가입니다. 받는 용적률과 내주는 면적·비용을 함께 계산해야 실제로 이득인지 판단할 수 있습니다.
7. 계산 순서 정리
- 토지이용계획확인원으로 용도지역·지구단위계획 여부 확인
- 해당 지자체 도시계획조례에서 건폐율·용적률 실제 값 확인
- 계획시설 저촉·건축선 후퇴를 반영한 실제 대지면적 산정
- 대지면적 × 건폐율 → 최대 건축면적
- 대지면적 × 용적률 → 최대 용적률 산정 연면적
- 지하층·주차 면적을 더해 실제 총 연면적 검토
- 높이제한·일조권·주차대수로 역검증 — 대개 여기서 규모가 다시 줄어듭니다
자주 묻는 질문
Q. 건폐율과 용적률 중 무엇이 먼저 걸리나요?
대지가 좁고 층수를 올릴 수 있으면 건폐율이 먼저 걸리고, 대지가 넓고 저층으로 계획하면 용적률이 남습니다. 다만 실무에서는 두 값보다 일조권 사선제한과 주차대수가 먼저 규모를 깎는 경우가 훨씬 많습니다.
Q. 다락은 용적률에 들어가나요?
층고 기준을 충족하는 다락은 바닥면적에 산입되지 않아 용적률에도 들어가지 않습니다. 기준 높이는 지붕 형태에 따라 다르게 적용되며, 이 기준을 넘기면 그대로 한 개 층으로 잡힙니다. 계획 단계에서 단면으로 확인해야 하는 항목입니다.
Q. 두 필지를 합치면 용적률이 늘어나나요?
비율 자체가 늘지는 않지만 분모인 대지면적이 커지므로 지을 수 있는 총량은 늘어납니다. 다만 합필 후 용도지역이 둘로 걸쳐 있으면 면적 비율에 따라 각각 적용하는 방식이 되므로, 유리한 쪽 값이 전체에 적용된다고 오해하면 안 됩니다.
요약 체크리스트
- ☑ 법정 상한이 아니라 해당 지자체 조례 값을 확인했는가
- ☑ 지구단위계획구역이면 계획이 정한 값을 우선 적용했는가
- ☑ 계획도로 저촉·건축선 후퇴를 반영한 실제 대지면적을 썼는가
- ☑ 용적률 산정 연면적에서 지하층·부속 주차 면적을 뺐는가
- ☑ 처마·차양의 건축면적 산입 기준을 확인했는가
- ☑ 일조권·높이제한·주차대수로 역검증했는가
- ☑ 완화 제도의 대가(내주는 면적·비용)를 함께 계산했는가