상가 투자 수익률 계산과 함정
상가 광고의 “수익률 6%”는 대개 표면수익률입니다. 실제로 손에 남는 돈은 그보다 훨씬 적습니다. 무엇이 빠져 있는지 봅시다.
1. 세 가지 수익률
표면수익률 = (연 임대료 ÷ 매입가) × 100
실질수익률 = (연 임대료 − 연 비용) ÷ (매입가 + 취득비용) × 100
자기자본수익률 = (연 임대료 − 연 비용 − 이자) ÷ 실제 투입 자기자본 × 100
광고는 첫 번째를 씁니다. 판단해야 할 것은 두 번째와 세 번째입니다.
2. 표면수익률에서 빠지는 것
| 항목 | 왜 빠지나 |
|---|---|
| 취득세·중개보수·법무비 | 매입가에만 계산하고 부대비용을 안 넣음 |
| 공실 | 1년 12개월 만실을 가정 |
| 재산세·종부세 | 보유세를 안 뺌 |
| 건물 관리비 중 소유자 부담분 | 공용부 수선, 승강기 유지 등 |
| 수선·원상복구 | 임차인 교체 때마다 발생 |
| 중개보수(재임대) | 임차인 바뀔 때마다 |
| 대출이자 | 레버리지를 쓰면 실질에 직결 |
| 소득세 | 임대소득 과세 |
3. 렌트프리와 실제 임대료
계약서상 월세와 실제 받는 돈이 다른 경우가 많습니다.
- 렌트프리 — 초기 몇 개월 무상. 계약서 월세는 높게, 실수령은 낮게 만듭니다.
- 인테리어 지원 — 사실상 임대료 할인.
- 매매 직전에 일시적으로 높은 월세로 계약해 수익률을 꾸미는 경우가 있습니다.
4. 상권을 보는 법
- 유동인구의 성격 — 수가 아니라 “지갑을 여는 사람인가”입니다.
- 업종 구성 — 공실이 많거나 업종이 자주 바뀌면 신호입니다.
- 배후 수요 — 주거·업무 인구가 실제로 있는가.
- 접근성 — 대중교통, 주차. 상가에서 주차는 매출과 직결됩니다.
- 예정된 변화 — 재개발, 도로 개설, 대형 시설 입점·이탈.
- 온라인 대체 가능성 — 온라인으로 대체되는 업종이 많은 상권은 위험합니다.
5. 건물 자체를 보는 법 — 건축 실무 관점
부동산 관점에서 잘 안 보는데 결정적인 항목들입니다.
- 정화조 용량 — 음식점을 못 넣으면 임대료 상한이 낮아집니다. 정화조 가이드 참고.
- 주차 대수 — 용도변경 가능성을 좌우합니다.
- 위반건축물 표시 — 대출과 매각에 영향을 줍니다.
- 승강기 유무·노후 — 교체 비용이 큽니다.
- 단열·창호 — 관리비 부담이 임대 경쟁력입니다.
- 노후 설비 — 배관·전기 교체는 예상보다 비쌉니다.
확인 방법은 건축물대장 보는 법에 정리돼 있습니다.
6. 계산 예시 구조
매입가 + 취득세·중개보수·법무비 = 총 투자금
연 임대료 × (1 − 공실률) = 실효 임대수입
실효 임대수입 − 보유세 − 관리비 − 수선충당 − 재임대비용 = 순운영수익
순운영수익 ÷ 총 투자금 = 실질수익률
(순운영수익 − 이자) ÷ 자기자본 = 자기자본수익률
자주 묻는 질문
Q. 공실률은 얼마로 잡아야 하나요?
상권과 건물 상태에 따라 다르지만, 보수적으로 잡는 것이 안전합니다. 해당 건물의 과거 임대 이력과 주변 공실 상태를 확인해 판단하세요. “만실 가정”은 계산이 아니라 희망입니다.
Q. 수익률이 높은 상가가 좋은 건가요?
표면수익률이 유난히 높으면 이유가 있습니다. 공실 위험이 크거나, 상권이 하락 중이거나, 건물에 문제가 있거나, 임대료가 일시적으로 부풀려진 경우입니다. 높은 수익률은 조사의 시작이지 결론이 아닙니다.
Q. 상가 임대차보호법도 봐야 하나요?
반드시 봐야 합니다. 계약갱신요구권과 권리금 회수기회 보호 규정이 소유자의 권한을 제한하므로, 임차인 교체 계획이 뜻대로 되지 않을 수 있습니다. 상가임대차보호법 가이드를 함께 보세요.