전세 계약 체크리스트: 전세사기 예방 10단계

전세보증금은 대부분의 사람에게 전 재산에 가까운 돈입니다. 계약 전·계약 당일·잔금일·입주 후 네 단계로 나눠, 보증금을 지키는 확인 절차를 순서대로 정리했습니다.

단계 0 — 전세사기의 기본 구조부터 이해하기

전세사기의 대부분은 복잡한 수법이 아니라 "집의 가치보다 빚(선순위 채무 + 보증금)이 많은 집"에 들어가는 것에서 시작합니다. 집이 경매로 넘어가면 낙찰가에서 선순위 권리자부터 배당받기 때문에, 후순위인 세입자는 보증금을 잃게 됩니다. 따라서 모든 확인 절차의 목적은 하나입니다 — "이 집이 잘못돼도 내 보증금이 돌아올 수 있는가."

단계 1 — 계약 전: 집과 집주인 검증

① 등기부등본 직접 떼기

중개사가 보여주는 것과 별개로, 인터넷등기소에서 주소만 알면 누구나 직접 발급할 수 있습니다. 확인 포인트:

• 갑구(소유권) — 등기상 소유자와 계약 상대방이 동일인인지. 가압류·가처분·압류 기록이 있는지
• 을구(저당권) — 근저당 채권최고액이 얼마인지. 근저당이 크게 잡혀 있으면 내 보증금은 그 뒤 순위입니다
• 신탁 등기 여부 — 소유자가 신탁회사로 되어 있으면 집주인이라 주장하는 사람에게 계약 권한이 없을 수 있습니다. 신탁원부까지 확인이 필요한 고위험 유형입니다

② 시세 대비 보증금 비율(깡통전세 판별)

• 매매 시세를 실거래가 공개시스템·복수의 시세 사이트로 교차 확인합니다. 신축 빌라처럼 시세 확인이 어려운 집일수록 위험합니다.
• "(선순위 채무 + 내 보증금) ÷ 매매 시세"가 높을수록 위험합니다. 통상 이 비율이 70~80%를 넘으면 경매 시 보증금 전액 회수가 어려워질 수 있다고 봅니다.
• 매매가와 전세가가 거의 같은 집, 시세보다 유난히 조건이 좋은 집은 그 자체가 경고 신호입니다.

③ 집주인 세금 체납 확인

국세·지방세 체납액은 경매 시 보증금보다 먼저 배당될 수 있습니다. 임대인 동의를 받아 미납국세 열람을 하거나, 임대인에게 납세증명서를 요구하세요. 거부하는 임대인이라면 계약을 다시 생각해야 합니다.

④ 중개사무소 정상 영업 확인

중개사무소 등록번호를 지자체 부동산정보 사이트에서 조회해 정상 등록·보증보험 가입 여부를 확인합니다. 공인중개사를 통한 계약은 사고 시 중개사 책임(손해배상)을 물을 수 있는 최소한의 안전망입니다.

단계 2 — 계약 당일: 서류와 특약

본인 확인

• 등기부상 소유자와 신분증 대조. 대리인이 나왔다면 위임장 + 인감증명서 + 소유자와 영상·유선 통화로 의사 확인
• 보증금 입금 계좌는 반드시 소유자 명의 계좌여야 합니다. 대리인·중개사 계좌 입금은 절대 금지

계약서에 넣어야 할 핵심 특약 예시

• "임대인은 잔금일 다음 날까지 현재 등기 상태(근저당 등)를 유지하며, 추가 담보 설정을 하지 않는다."
• "잔금일 전 선순위 권리 변동이 확인되면 계약을 해제하고 계약금을 즉시 반환한다."
• "임대인의 국세·지방세 체납으로 임차인이 손해를 입을 경우 임대인이 배상한다."
• "전세보증금 반환보증보험 가입이 불가능한 것으로 확인되면 계약을 무효로 하고 계약금을 반환한다."

특약은 많이 쓰는 것보다 "위반 시 계약 해제·반환"처럼 결과가 명확한 문장으로 쓰는 것이 중요합니다. 문구가 애매하면 분쟁에서 힘을 쓰지 못합니다.

단계 3 — 잔금일: 순서가 보증금을 지킨다

1. 잔금 직전, 등기부등본을 다시 발급 — 계약일 이후 새 근저당이 잡히지 않았는지 마지막 확인. 변동이 있으면 잔금을 멈춥니다.
2. 잔금 입금 — 소유자 명의 계좌로. 이체 한도를 미리 올려두세요.
3. 같은 날 전입신고 + 확정일자 — 주민센터 방문 또는 정부24·인터넷등기소에서 처리. 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 생기므로 단 하루도 미루면 안 됩니다.
4. 전세보증금 반환보증 가입 — HUG(주택도시보증공사)·HF(주택금융공사)·SGI 등의 보증보험. 집주인이 보증금을 돌려주지 못해도 보증기관이 대신 지급하고 집주인에게 구상하는 구조로, 깡통전세 위험을 구조적으로 차단하는 가장 강력한 수단입니다. 가입 요건(보증금 한도, 주택 유형)을 계약 전에 미리 확인하세요.

단계 4 — 입주 후: 유지 관리

• 전입 상태를 계약 만료까지 유지 — 중간에 주소를 옮기면 대항력·우선변제권이 깨질 수 있습니다. 불가피하면 임차권등기 등 보완 수단을 먼저 알아보세요.
• 계약 만기 통보 기한 관리 — 갱신/퇴거 의사는 법이 정한 기한(만기 수개월 전) 내에 내용증명 등 기록이 남는 방식으로 통보하는 것이 안전합니다.
• 보증금 미반환 시 — 만기 후에도 보증금을 못 받았다면 임차권등기명령을 신청해 대항력을 유지한 채 이사할 수 있고, 보증보험 가입자는 보증기관에 이행 청구를 진행합니다.

위험 신호 한눈에 보기

본 가이드는 일반적인 절차 안내이며 법률 자문이 아닙니다. 권리관계가 복잡하거나 분쟁이 발생한 경우 변호사·법무사 등 전문가와 상담하시고, 보증보험 요건·임대차 법령은 가입 기관과 국가법령정보센터의 최신 기준을 확인하세요.

지역별 실거래 데이터와 임장 후기는 Archiv 부동산 게시판에서 확인할 수 있습니다.