착공신고부터 사용승인까지 — 서류와 흔한 반려 사유
건축 인허가에서 가장 애를 먹는 구간은 허가가 아니라 준공입니다. 도면과 현장이 다르면 거기서 전부 걸립니다.
1. 두 단계의 성격
| 착공신고 (건축법 제21조) | 사용승인 (건축법 제22조) | |
|---|---|---|
| 시점 | 공사 시작 전 | 공사 완료 후 |
| 확인하는 것 | 공사 준비가 됐는가 | 허가받은 대로 지었는가 |
| 핵심 서류 | 계약서, 감리계약, 구조안전 관련 | 감리완료보고서, 각종 완료·필증 |
| 못 하면 | 공사 시작 불가 | 건물을 쓸 수 없음 |
2. 착공신고 — 준비할 것
- 공사도급계약서 — 시공자가 정해져야 합니다.
- 감리계약서와 감리자 지정 관련 서류.
- 구조 안전 관련 서류 — 구조계산서, 구조안전확인서 등.
- 흙막이 구조도면 — 굴착이 있는 경우.
- 착공 전 이행조건이 있으면 그 이행 증빙(허가 조건 확인).
허가 조건을 확인하세요. 건축허가서에 “착공 전까지 ○○할 것” 같은 조건이 붙는 경우가 많습니다(도로 기부채납, 인접 협의, 개발부담금 등). 이걸 안 보고 착공신고를 넣으면 반려됩니다.
3. 공사 중 관리
- 설계변경이 생기면 그때그때 처리합니다. 모아 두면 준공 때 한꺼번에 터집니다.
- 감리 중간보고 시점을 지킵니다.
- 주요 공정 사진 기록을 남깁니다 — 나중에 증빙이 됩니다.
- 관계 기관 중간 검사(소방, 승강기, 전기, 가스 등) 일정을 공정표에 넣습니다.
1번이 준공 지연의 최대 원인입니다. 현장에서 조금씩 바뀐 것이 쌓여 준공도면과 현장이 다른 상태가 되면, 사용승인 신청 전에 설계변경 절차를 다시 밟아야 합니다.
4. 사용승인 — 필요한 것
- 감리완료보고서 — 감리자가 작성합니다.
- 준공도면 — 실제 시공된 상태를 반영한 도면.
- 관계 법령별 완료·필증 — 소방시설 완공검사, 승강기 완성검사, 전기·가스 사용전점검, 정보통신 등.
- 에너지절약계획서 이행 확인 관련 서류(대상 시).
- 지역·용도에 따라 요구되는 각종 확인 서류.
5. 자주 나오는 반려·보완 사유
| 사유 | 왜 생기나 |
|---|---|
| 도면과 현장 불일치 | 설계변경을 안 하고 시공 |
| 조경 미시공·훼손 | 공사 중 훼손 후 복구 누락 |
| 주차 구획·차로 미달 | 실제 치수가 도면과 다름 |
| 방화구획 관통부 미처리 | 배관·전선 관통부 내화충전 누락 |
| 피난 관련 미비 | 방화문 폐쇄장치, 유도등, 계단 유효너비 |
| 가설건축물 미철거 | 현장사무소·컨테이너가 남아 있음 |
| 관계기관 필증 미비 | 소방·승강기 검사 일정 지연 |
| 대지 경계·현황 불일치 | 측량 결과가 도면과 다름 |
가장 비싼 것은 주차 구획 미달입니다. 기둥 위치나 벽 두께 때문에 폭이 몇 센티 모자라면 대수가 줄어들고, 대수가 줄면 용도 자체가 성립하지 않을 수 있습니다. 주차 기준을 시공 중에 확인하세요.
6. 임시사용승인
- 공사가 완전히 끝나지 않아도 일부를 먼저 쓰기 위한 제도가 있습니다.
- 기간이 정해지며 연장이 필요할 수 있습니다.
- 안전·피난에 지장이 없어야 승인됩니다.
- 임시사용 기간에 남은 공사를 끝내지 못하면 문제가 커집니다.
7. 사용승인 후
- 건축물대장이 생성됩니다.
- 이어서 소유권보존등기를 합니다. 등기 절차 가이드 참고.
- 취득세 신고·납부 기한을 확인합니다.
- 승강기·소방·정화조 등의 정기 검사 의무가 시작됩니다.
- 하자담보책임 기간이 시작됩니다. 하자담보책임 참고.
자주 묻는 질문
Q. 사용승인 전에 입주해도 되나요?
안 됩니다. 사용승인을 받기 전에 건축물을 사용하면 위반이며, 시정명령과 이행강제금 대상이 됩니다. 부분적으로 먼저 써야 한다면 임시사용승인 절차를 밟아야 합니다.
Q. 설계변경은 언제 해야 하나요?
변경이 생긴 시점에 하는 것이 원칙입니다. 준공 직전에 모아서 처리하면 심사에 시간이 걸리고, 변경 내용에 따라서는 다른 법령 검토가 다시 필요해져 준공이 크게 지연됩니다.
Q. 준공이 계속 반려됩니다.
대부분 도면과 현장의 불일치입니다. 어느 항목이 지적됐는지 확인해 현장을 도면에 맞추거나, 현장을 반영한 설계변경을 진행해야 합니다. 조경·주차·방화구획·피난 네 가지에서 지적이 집중되므로 이 항목부터 점검하세요.