집 하자, 누가 고쳐야 하나 — 임대인·임차인 책임 구분
보일러가 고장 났습니다. 누가 고쳐야 할까요. 원칙은 명확합니다 — 임대인은 임차인이 사용·수익할 수 있는 상태를 유지할 의무가 있습니다.
1. 원칙
민법상 임대인은 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 집니다.
임차인은 선량한 관리자의 주의로 목적물을 보존할 의무를 집니다.
즉 건물 자체의 기능에 관한 것은 임대인, 임차인의 사용 방식에서 비롯된 것은 임차인이 기본 구도입니다.
2. 유형별 구분
| 상황 | 일반적인 책임 | 이유 |
|---|---|---|
| 보일러 노후 고장 | 임대인 | 주요 설비의 기능 유지 |
| 외벽·옥상 누수 | 임대인 | 건물 구조 문제 |
| 배관 노후 누수 | 임대인 | 설비 노후 |
| 결로로 인한 곰팡이 | 대체로 임대인 | 단열 성능 문제 |
| 환기 부족으로 인한 곰팡이 | 임차인 | 사용 방식 |
| 전등·형광등 교체 | 임차인 | 소모품 |
| 변기·수전 소모품 | 임차인 | 소모품 |
| 임차인 과실 파손 | 임차인 | — |
| 배수구 막힘(이물질) | 임차인 | 사용 방식 |
| 배수관 자체 문제 | 임대인 | 설비 |
3. 대응 절차
- 즉시 사진·영상 촬영 — 발생 시점과 상태를 남깁니다.
- 문자로 통지 — 전화만 하지 마세요. 기록이 남아야 합니다.
- 수리 기한을 제시합니다 — “○월 ○일까지 조치 부탁드립니다.”
- 임대인이 응하지 않으면 내용증명을 보냅니다.
- 그래도 안 되면 직접 수리 후 비용 청구를 검토합니다.
- 분쟁이 되면 조정 신청.
4. 누수 — 가장 복잡한 경우
공동주택 누수는 어디서 새는지에 따라 책임이 갈립니다.
- 위층 세대 내부에서 샜다면 위층 소유자.
- 공용 배관이면 관리주체(입주자 전체 부담).
- 외벽·옥상이면 공용부.
- 원인을 못 찾으면 누수 탐지를 해야 하고, 비용 부담이 또 다툼이 됩니다.
임차인이라면 우선 임대인과 관리사무소 양쪽에 통지하고, 원인 규명은 소유자들 사이의 문제로 넘기는 것이 맞습니다.
5. 임대인이 끝내 안 고칠 때
- 차임 감액 청구 — 사용·수익이 제한되는 정도에 따라 검토할 수 있습니다.
- 계약 해지 — 목적을 달성할 수 없을 정도면 가능할 수 있습니다.
- 손해배상 청구 — 하자로 인해 실제 손해가 발생한 경우.
- 분쟁조정위원회 — 유지·수선 의무는 조정 대상입니다.
절차는 임대차 분쟁 해결 가이드를 보세요.
6. 신축 아파트라면
임대차와 별개로 시공사의 하자담보책임이 있습니다. 유형별로 기간이 다르며, 입주자대표회의를 통해 일괄 청구하는 경우가 많습니다. 하자담보책임 가이드를 참고하세요.
자주 묻는 질문
Q. 보일러가 고장 났는데 집주인이 세입자 책임이라고 합니다.
보일러는 주거에 필수적인 설비이므로 노후나 자연 고장이면 임대인의 수선 의무에 속하는 것이 일반적입니다. 임차인의 과실로 파손된 경우가 아니라면 임대인에게 수리를 요구할 수 있습니다. 통지는 문자로 남기세요.
Q. 곰팡이는 누구 책임인가요?
단열 부실이나 누수로 인한 결로면 임대인, 환기 부족 등 사용 방식이 원인이면 임차인 책임으로 보는 것이 일반적입니다. 입주 시 사진이 있으면 처음부터 있었는지가 명확해지므로 구분이 쉬워집니다.
Q. 내가 먼저 고치고 청구해도 되나요?
먼저 통지하고 기한을 준 뒤에도 임대인이 이행하지 않은 경우라면 검토할 수 있습니다. 다만 사전 통지 없이 임의로 수리하면 비용을 못 받을 수 있으므로, 통지 기록과 견적서·영수증을 반드시 남기세요.