부동산 계약서 특약 쓰는 법 — 분쟁을 막는 문장
부동산 분쟁의 상당수는 계약서에 안 쓴 것에서 시작합니다. 특약 한 줄이면 막을 수 있었던 일이 대부분입니다.
이 글은 일반적인 실무 정리이며 법률 자문이 아닙니다. 금액이 크거나 권리관계가 복잡한 계약은 반드시 전문가의 검토를 받으세요.
1. 특약을 쓰는 원칙
- 누가 — 주체를 명시합니다. “매도인은”, “임대인은”.
- 언제까지 — 기한을 넣습니다. “잔금일까지”, “계약일로부터 30일 이내”.
- 무엇을 — 행위를 구체적으로. “정비한다”가 아니라 “교체한다”.
- 안 하면 — 효과를 정합니다. “이행하지 않으면 매수인은 계약을 해제할 수 있다”.
- 비용은 누가 — 부담 주체를 명시합니다.
네 가지가 다 들어가야 실제로 작동합니다. 특히 4번(안 하면)이 빠진 특약은 “해 주면 좋고 아니면 말고”가 됩니다.
2. 애매해서 분쟁이 되는 표현
| 애매한 표현 | 다툼이 되는 이유 | 고친 문장 |
|---|---|---|
| “현 시설물 상태로 인도한다” | 고장 난 것도 포함인가 | “인도일 기준 보일러·에어컨은 정상 작동 상태로 인도하며, 인도 후 7일 내 발견된 하자는 임대인이 수리한다” |
| “노후 부분은 수리한다” | ‘노후’의 기준이 없음 | “욕실 세면대와 수전을 잔금일까지 신품으로 교체한다” |
| “잔금은 대출 실행 후” | 대출이 안 나오면? | “매수인의 담보대출이 실행되지 않을 경우 계약은 해제되고 계약금은 반환한다” |
| “원상복구한다” | 어느 시점 상태로 | “임차인은 입주 시 촬영한 사진(별첨) 상태로 원상복구한다” |
3. 매매에서 넣을 특약
- 권리관계 정리 — “매도인은 잔금일까지 등기부상 근저당권·가압류 등 일체의 권리제한 등기를 말소한다.”
- 위반건축물 — “매도인은 현재 건축물대장상 위반건축물 표시가 없음을 확인하며, 있을 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있다.”
- 대출 조건부 — 위 표 참고. 계약금을 지키는 핵심 특약입니다.
- 임차인 승계 — 임대차가 있으면 계약 내용·보증금·기간을 명시하고 첨부합니다.
- 미납 관리비·공과금 — “잔금일 기준으로 정산한다.”
- 인도 시기와 방법 — 열쇠, 명도 완료 여부.
- 제세공과금 — 부담 주체.
4. 임대차에서 넣을 특약
- 보증금 보호 — “임대인은 잔금일 다음 날까지 등기부상 권리변동을 하지 않는다.” 대항력 발생 전 근저당 설정을 막는 취지입니다.
- 선순위 채권 — “계약일 현재 선순위 채권 총액은 ○○원이며, 이와 다를 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있다.”
- 보증보험 — “전세보증금반환보증 가입이 거절될 경우 계약은 해제되고 보증금은 반환한다.”
- 수리 책임 구분 — 무엇을 임대인이, 무엇을 임차인이.
- 시설물 상태 — 사진을 별첨으로 붙이는 것이 가장 확실합니다.
- 반려동물·전대 등 — 허용 여부.
전세는 특약보다 절차가 더 중요합니다. 등기부 확인 → 확정일자 → 전입신고 순서와 시점을 지키는 것이 특약 열 줄보다 강합니다. 전세 계약 체크리스트를 반드시 함께 보세요.
5. 건물 상태에 관한 특약 — 건축 실무 관점
일반 계약서에 잘 안 들어가는데 나중에 큰 문제가 되는 항목들입니다.
- 정화조 용량 — 음식점 용도를 계획한다면 “현재 정화조 용량이 ○○인용임을 확인한다”를 넣으세요.
- 주차 대수 — 대장상 대수와 실제 사용 가능 대수가 다른 경우가 있습니다.
- 용도변경 가능성 — “매수인의 ○○ 용도변경이 불가할 경우 계약을 해제할 수 있다.”
- 누수·균열 — 발견 시 책임 소재와 기한.
- 불법 증축·구조 변경 — 확인 및 책임.
6. 특약을 쓸 때의 요령
- 번호를 붙여 항목별로 씁니다. 한 문단에 몰아 쓰면 다툼이 됩니다.
- 숫자는 한글과 아라비아 숫자 병기가 안전합니다.
- 첨부물(사진, 이전 계약서)은 “별첨”으로 명시하고 간인합니다.
- 수기로 추가한 부분은 양 당사자 서명을 받습니다.
- 중개사가 “보통 안 넣는다”고 해도 필요하면 넣습니다. 계약은 당사자 사이의 일입니다.
자주 묻는 질문
Q. 특약이 너무 많으면 계약이 깨지지 않나요?
합리적인 특약을 거부하는 상대방이라면 오히려 신호로 봐야 합니다. 다만 상대방도 지킬 수 있는 내용이어야 하므로, 꼭 필요한 항목을 골라 명확하게 쓰는 것이 좋습니다. 막연히 불리한 조건을 늘어놓는 것과는 다릅니다.
Q. 구두로 약속한 것도 효력이 있나요?
법적으로 효력이 없는 것은 아니지만 증명이 어렵습니다. 실제 분쟁에서는 증명하지 못하면 없는 것과 같습니다. 문자나 메일로라도 기록을 남기고, 중요한 사항은 반드시 특약으로 넣으세요.
Q. 계약 후에 특약을 추가할 수 있나요?
당사자가 합의하면 가능합니다. 별도의 합의서를 작성하고 양측이 서명·날인하면 됩니다. 다만 상대방이 응할 의무는 없으므로, 계약 전에 정리하는 것이 원칙입니다.