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토지 매입 전 체크리스트 — 건축 가능성부터 확인하라

토지는 “지을 수 있는가”와 “얼마나 지을 수 있는가”로 값이 정해집니다. 싸게 나온 땅에는 대개 이유가 있고, 그 이유는 서류에 있습니다.

1. 순서 — 무엇부터 보나

1. 토지이용계획확인원 — 용도지역·지구, 계획시설 저촉, 규제 중첩.
2. 도로 — 접도 조건. 여기서 대부분이 갈립니다.
3. 등기부등본 — 소유관계, 근저당·가압류·지상권.
4. 지적도·현황 — 도면상 형상과 실제가 같은가.
5. 지목과 실제 이용 — 농지·산지면 전용 절차가 필요합니다.
6. 조례 — 건폐율·용적률·조경·주차의 실제 적용 값.
7. 현장 — 서류로 안 보이는 것들.

2. 도로 — 가장 먼저 막히는 곳

건축법은 건축물의 대지가 일정 너비 이상의 도로에 접할 것을 요구합니다. 이 조건을 못 맞추면 건축 자체가 안 됩니다.

• 맹지 — 도로에 접하지 않은 땅. 값이 싼 대신 그대로는 못 짓습니다.
• 현황도로 — 실제로는 길인데 지목·소유가 도로가 아닌 경우. 인정 여부가 지자체 판단이라 반드시 사전 확인해야 합니다.
• 도로 폭 미달 — 건축선이 후퇴하고, 그만큼 대지면적이 줄어듭니다.
• 사도 — 소유자의 사용 승낙이 필요할 수 있습니다.

3. 토지이용계획확인원에서 볼 것

4. 지목과 전용

• 농지(전·답·과수원) — 농지전용 절차와 농지보전부담금이 필요합니다.
• 임야 — 산지전용 절차와 대체산림자원조성비. 경사도·표고 제한이 있는 경우가 많습니다.
• 대지 — 이미 건축이 전제된 지목.
• 전용 가능 여부와 비용을 매입 전에 확인해야 합니다. 불가능한 경우도 있습니다.

5. 현장에서만 보이는 것

• 고저차 — 도로보다 낮거나 높으면 토목 비용이 크게 늡니다.
• 지반 — 연약지반이면 기초 비용이 달라집니다. 주변 공사 흔적을 보세요.
• 경계 — 담장·구조물이 경계를 넘어와 있는지. 측량으로 확인합니다.
• 분묘 — 임야에서 특히. 이장 문제는 시간이 오래 걸립니다.
• 인접 건물 — 정북방향에 무엇이 있는지가 일조 제한에 직결됩니다.
• 상하수도·전기 — 인입 가능 여부와 거리.
• 소음·냄새 — 축사, 공장, 간선도로.

6. 규모 검토 — 사기 전에 해 보라

대지 조건이 확인되면 대략적인 규모 검토를 해 봐야 합니다. 이게 진짜 가치 판단입니다.

1. 실제 대지면적(저촉·후퇴 반영)을 확정합니다.
2. 조례의 건폐율·용적률로 최대 규모를 구합니다.
3. 일조 사선으로 단면을 그려 실제 층수를 봅니다.
4. 주차대수를 계산해 대지에 들어가는지 확인합니다.
5. 대개 3~4번에서 규모가 크게 줄어듭니다. 여기까지 해야 진짜 값입니다.

자주 묻는 질문

Q. 맹지는 절대 사면 안 되나요?

반드시 그렇지는 않습니다. 인접 토지를 함께 매입하거나 도로 사용 승낙을 확보할 수 있으면 해결되는 경우가 있습니다. 다만 그 가능성을 매입 전에 확인해야 하고, 확인되지 않은 상태에서 “나중에 어떻게든”이라는 판단은 위험합니다.

Q. 현황도로는 인정되나요?

지자체의 판단 사항이라 일률적으로 말할 수 없습니다. 이용 실태, 폭, 소유관계 등을 종합해 결정하므로 반드시 관할 건축과에 사전 문의해야 합니다. 같은 지역에서도 사례마다 결과가 다를 수 있습니다.

Q. 계획도로에 걸린 땅은 보상을 받나요?

해당 도시계획시설이 실제로 집행될 때 보상 절차가 진행됩니다. 다만 집행 시기를 알 수 없는 경우가 많고, 그때까지는 대지면적에서 제외된 채로 이용해야 합니다. 사업성 계산에서는 없는 면적으로 보는 것이 안전합니다.

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