꼬마빌딩 신축 사업성 검토 — 땅부터 준공까지의 돈 흐름
신축 사업에서 망하는 이유는 대개 하나입니다. 공사비만 계산했기 때문입니다. 총사업비에서 공사비는 절반 남짓입니다.
1. 총사업비의 구성
| 구분 | 포함되는 것 |
|---|---|
| 토지비 | 매입가, 취득세, 중개보수, 법무비 |
| 공사비 | 건축·토목·기계·전기·소방·조경 |
| 설계·감리비 | 건축·구조·설비·전기 설계, 감리 |
| 인허가 비용 | 각종 부담금(교통·환경·기반시설 등), 심의 비용 |
| 금융비용 | 대출이자, 취급수수료, 보증료 |
| 기타 | 측량, 지반조사, 철거, 민원 대응, 예비비 |
| 세금 | 취득세(준공 후), 부가세 |
부담금과 금융비용이 예상을 벗어나는 대표 항목입니다. 부담금은 용도·규모·지역에 따라 종류가 다르고, 금융비용은 공사가 지연되면 그대로 늘어납니다.
2. 검토 순서
- 규모 확정 — 대지 조건에서 실제로 지을 수 있는 연면적. 토지 체크리스트 참고.
- 용도 결정 — 무엇을 넣을 것인가. 주차와 정화조가 여기서 걸립니다.
- 임대 수입 추정 — 주변 실제 임대 사례로. 희망 임대료가 아니라 거래된 임대료로.
- 총사업비 산정 — 위 표의 전 항목.
- 수지 분석 — 수입과 비용, 그리고 회수 기간.
- 민감도 검토 — 공사비 10% 상승, 임대료 10% 하락, 공사 3개월 지연 시 어떻게 되는가.
6번을 반드시 하세요. 세 가지가 동시에 오면 사업이 성립하지 않는 경우가 많습니다. 여유가 없는 계획은 계획이 아닙니다.
3. 평당공사비의 함정
“평당 얼마”로 계산하면 반드시 틀립니다.
- 무엇이 포함된 평당가인가 — 설계비·부담금·부가세 포함 여부가 제각각입니다.
- 지하가 있으면 평당가가 크게 올라갑니다. 흙막이·굴착·방수가 붙습니다.
- 규모가 작을수록 평당가가 올라갑니다. 고정비가 분산되지 않습니다.
- 대지 조건 — 협소지, 경사지, 접도 불량은 공사비를 크게 올립니다.
- 마감 수준에 따라 배 이상 차이 납니다.
공사비 구조는 소규모 건축물 시공 견적 실무에 자세히 있습니다.
4. 자금 흐름 — 언제 얼마가 필요한가
| 시점 | 주요 지출 |
|---|---|
| 토지 계약 | 계약금 |
| 잔금·소유권 이전 | 토지 잔금, 취득세, 법무비 |
| 설계 착수 | 설계비 착수금 |
| 허가 | 인허가 비용, 부담금 일부 |
| 착공 | 공사 선급금, 감리비 |
| 공사 중 | 기성 지급(공정률 연동), 이자 |
| 준공 | 잔금, 취득세, 등기 |
| 임대 개시 전 | 공실 기간 이자 — 여기서 자금이 마릅니다 |
마지막 줄이 실제로 가장 많은 사고가 나는 구간입니다. 준공 후 임대가 채워지기까지 몇 달간 수입 없이 이자만 나갑니다. 이 기간의 자금을 미리 확보해 두지 않으면 급매로 몰립니다.
5. 흔한 오판
- 최대 규모 = 최선 — 주차 때문에 1층을 다 비우면 임대 수입이 줄어듭니다. 규모와 수익이 비례하지 않습니다.
- 희망 임대료로 계산 — 주변 실제 계약 사례로 잡아야 합니다.
- 공사 기간을 짧게 — 인허가 지연, 민원, 날씨를 반영하세요.
- 예비비 없음 — 설계변경과 추가공사는 거의 항상 생깁니다.
- 준공 후 세금 누락 — 준공 시 취득세가 발생합니다.
- 임대 안 되는 평면 — 층별 임대 단위를 나눌 수 없는 계획.
6. 시공사 선정
- 건설업 등록 여부와 등록 업종을 확인합니다. 건설업 면허 가이드 참고.
- 견적서는 항목 구성부터 비교합니다. 총액 비교는 나중입니다.
- 계약서 조항을 반드시 검토하세요. 표준계약서 실무 참고.
- 기성 지급은 공정률 확인 후가 원칙입니다.
- 하자보수보증 방법을 정합니다.
자주 묻는 질문
Q. 자기자본이 얼마나 있어야 하나요?
사업 규모와 대출 조건에 따라 다르지만, 토지비 상당 부분과 준공 후 공실 기간의 이자를 감당할 수 있어야 합니다. 대출 한도는 담보 평가와 규제에 따라 달라지므로 금융기관과 사전에 확인해야 합니다.
Q. 설계를 먼저 해야 하나요, 땅을 먼저 사야 하나요?
땅을 사기 전에 규모 검토를 해 보는 것이 원칙입니다. 계약 전 건축사에게 간단한 가능성 검토를 의뢰하는 비용이, 잘못 산 땅의 손실보다 훨씬 적습니다. 최소한 건폐율·용적률·일조·주차 네 가지는 확인하고 계약하세요.
Q. 준공 후 바로 팔면 되지 않나요?
가능하지만 세금과 시장 상황을 함께 봐야 합니다. 보유 기간에 따라 양도소득세 부담이 달라지고, 매수자는 임대가 채워진 건물을 선호합니다. 공실 상태의 신축은 제값을 받기 어려운 경우가 많습니다.